Tweede huis in Oostenrijk

Home » Woonnieuws » Tweede huis in Oostenrijk
Buitenlandse eigenaren van onroerend goed in Oostenrijk beleven gouden tijden. Niet alleen blijft hun bezit gestaag in waarde stijgen, ze kunnen in 2010 vrijwel zeker ook een flinke belastingteruggave tegemoet zien.

Bezitters van vakantiewoningen moesten tot voor kort in Oostenrijk een hogere verblijfsbelasting betalen dan toeristen die bijvoorbeeld in een hotel verblijven. De Oostenrijkse rechter heeft deze rechtsongelijkheid als onredelijk aangemerkt en hier een stokje voor gestoken. Zeer goed nieuws voor huizenbezitters die naar alle waarschijnlijk hun teveel betaalde geld terug krijgen.

Beurs

Alle informatie over wonen in Oostenrijk -en vele andere landen- is samengebracht op de publieksbeurs Second Home International in de Jaarbeurs in Utrecht. Aanbieders van internationaal onroerend goed presenteren duizenden projecten wereldwijd. Voor het eerst is de beurs verrijkt met een Internationaal Adviesplein met gespecialiseerde juristen, fiscalisten en advocaten. Zeker in deze tijd hebben kopers van een tweede huis grote behoefte aan deskundige informatie. Bovendien kunnen de beursbezoekers in het Inlooptheater aanschuiven bij korte sessies van specialisten en landenexperts over relevante thematieken rond een tweede huis.

Aantrekkelijk vakantieland

Oostenrijk is jaarrond aantrekkelijk als vakantieland. Als de sneeuw gesmolten is komt het groen tevoorschijn en lopen de temperaturen hier in centraal Europa snel op naar soms tropische waarden. Dan zijn de bergen ineens het domein van klimmers, mountainbikers en wandelaars en zijn steden als Salzburg en Wenen in trek als bestemming voor een citytrip. Terecht, want cultuur en natuur gaan hier hand in hand met authentiek en modern.

Gesloten vastgoedmarkt

De veelzijdigheid van het land zorgt ervoor dat onroerend goed over de hele breedte van de markt in trek is en uiterst waardevast.

Voor buitenlanders die hier op zoek zijn naar een recreatiewoning is de markt nog altijd behoorlijk gesloten. Feitelijk tegen de Europese regels van vrij verkeer van personen en goederen, legt Oostenrijk
buitenlandse kopers van een vakantiehuis beperkingen op.

Met name in populaire wintersportoorden is het moeilijk om een tweede huis aan te schaffen dat alleen voor eigen gebruik dient. Oostenrijk wil voorkomen dat dit soort plaatsen buiten het seizoenen uitgestorven zijn als vakantiewoningen slechts enkele weken bewoond worden en de rest van het jaar leeg staan.

Verhuurverplichting

Na aanschaf van bijvoorbeeld een chalet als tweede huis – wat niet in elk wintersportdorp kan – zit er vaak een verhuurverplichting op. Voor investeerders en beleggers is dit natuurlijk geen probleem vanwege te behalen rendementen, maar het is wel iets om rekening mee te houden.

Je mag het huis immers niet helemaal voor jezelf houden en je krijgt te maken met zakelijke exploitatie en administratieve zaken. Alsof je ineens een bedrijf hebt in Oostenrijk, dat hier als land op drie manieren van profiteert. Het levert extra toeristenbelasting op, het voorkomt vorming van spooksteden en het lokale bedrijfsleven heeft het hele jaar klandizie.

Stijgende huizenprijzen

De beperkingen en verplichtingen rondom de aanschaf van een tweede huis in Oostenrijk zijn weliswaar lastig voor potentiële kopers, maar zorgen wel voor continue waardestijgingen van het onroerend goed. Er is immers veel vraag bij een beperkt aanbod: voor eigenaren een ideale marktsituatie.

De huizenprijzen in Oostenrijk zijn blijven stijgen, zelfs tijdens het economische dieptepunt in 2008. Slechts twee kwartalen in dat jaar daalden de prijzen iets, maar verder gaat de markt sinds 2000 jaarlijks met procenten tegelijk omhoog en die stijgende lijn lijkt nu zelfs versneld door te zetten.

Zo stegen de huizenprijzen in heel Oostenrijk het eerste kwartaal van 2010 gemiddeld met 4,8 procent en was Wenen uitschieter met zelfs 8,7 procent. Een mooi rendement voor de beleggingsportefeuille, al vind je dat geld niet direct contant terug in je portemonnee.

Toeristenbelasting

Anders ligt het bij de belastingteruggave die de eigenaar van een tweede huis
Tweede huis in Oostenrijk

wellicht tegemoet kan zien na de rechterlijke uitspraak over de verschillende verblijfsbelastingen. Dat geld komt wel cash in de knip.

Justitie in Oostenrijk bestempelde de relatief grote verschillen tussen de diverse toeristenbelastingen op basis van het soort onderkomen als onredelijk. Zo moeten vakantiegangers die in een hotel verblijven in de regel slechts een euro per nacht per persoon betalen, terwijl de regionale Tourismusverbände – zeg maar de VVV – euro 1,75 per persoon per nacht eisten voor elke gast in een recreatiewoning. Een verschil van 75 procent. Dat vond de rechter te gortig en oordeelde vervolgens dat het de afgelopen jaren teveel geïncasseerde geld terugbetaald moet worden in afwachting van een eventuele nieuwe regeling.

Voor eigenaren van een recreatiewoning dus een zeer prettig vooruitzicht met het oog op de feestdagen en de altijd witte kerst in de Oostenrijkse sneeuw.

Vliegen naar de sneeuw

Veel Nederlanders pakken nog altijd de auto naar de Oostenrijkse sneeuw, maar het vliegtuig wordt wel een steeds geduchtere concurrent. Logisch, want met name in de wintermaanden zijn vanaf verschillende Nederlandse vliegvelden dagelijks vluchten naar de populaire sneeuwbestemmingen als Salzburg en Innsbruck.

Transavia vliegt in die periode veel vanaf Rotterdam, Amsterdam en Eindhoven op beide steden. Ook onderhoudt deze Nederlandse luchtvaartmaatschappij een verbinding met het Duitse Friedrichshaven dat praktisch op de grens ligt met Oostenrijk en dus ook een ideale toegangspoort is.

Verder vliegt de KLM uiteraard op Wenen, net als de Oostenrijkse maatschappij Austrian Airlines, dat maar liefst vier keer per dag uit Amsterdam vertrekt. Austrian heeft daarnaast ook binnenlands de beste verbindingen.

Vijf tips bij het kopen van een tweede woning in Oostenrijk

Huiskopen-oostenrijk.nl  geeft vijf tips die helpen bij het kopen van een tweede woning in het Alpenland.

1. Federalisme

In Oostenrijk verschilt het vastgoedrecht per deelstaat (Bundesland). Potentiële kopers moeten dus goed onderzoeken waar ze hun investering willen doen, aangezien iedere deelstaat eigen regel- en wetgeving kent. Dit kan gevolgen hebben voor bijvoorbeeld de mogelijkheid van het verhuren van vastgoed.

2. Rechtszekerheid

EU-bewoners hebben op de Oostenrijkse onroerend goed markt evenveel rechten als de Oostenrijkers zelf. Wel moet voor het ondertekenen van het verkoopcontract toestemming van het betreffende Bundesland voor de verkoop verkregen worden.

Een notariële verkoopakte is aan te bevelen maar niet noodzakelijk – een verkoopcontract volstaat. Bovenop de kostprijs komen in Oostenrijk nog 1,8% notariële kosten, 3,5% overdrachtsbelasting en ongeveer 1% kadasterkosten.

3. Tweede woning toegestaan?

Geïnteresseerde kopers voor een tweede woning moeten vooraf goed bedenken hoe ze deze woning willen gaan gebruiken. Verhuren of gebruiken als tweede woning? In de meeste Bundesländern gelden namelijk beperkingen op het gebruik van een vakantiewoning als tweede woning.

Een zogeheten Zweitwohnsitz kan zonder problemen gebruikt worden als ‘pure’ tweede woning, er is geen verplichting tot permanente bewoning of verhuren van het huis. Een Hauptwohnsitz daarentegen mag alleen gebruikt worden als eerste woning en moet door de eigenaar permanent bewoond worden.

Daarnaast zijn er woningen die verkocht worden onder de voorwaarde ‘gewerbliche Nutzung’; verhuur is hier verplicht. In populaire toeristische gebieden is het nagenoeg onmogelijk om een Zweitwohnsitz te kopen, houd hier rekening mee wanneer u op zoek gaat naar een tweede woning in Oostenrijk.

4. Ga voor zekerheid

Net als in Nederland kunnen bouwprojecten in Oostenrijk leiden tot geschillen over kleine details. Zorg er dan ook voor dat afspraken over materiaalgebruik en de inzet van apparatuur zwart op wit zijn vastgelegd.

Een gedetailleerde beschrijving van alle bouwwerkzaamheden is sowieso aan te bevelen. Idealiter staat in een dergelijk document ook een lijstje met alle materiaalproducenten en –leveranciers.


5. Infrastructuur

Zelfs wanneer u op zoek bent naar een tweede woning midden in de natuur of een skigebied, moet het belang van een goede infrastructuur niet onderschat worden. Is de dichtstbijzijnde supermarkt te voet te bereiken? Is voor doktersbezoek een auto noodzakelijk?

Dit soort vragen dienen al in de oriëntatiefase gesteld te worden. Ook niet onbelangrijk: is er buiten het skiseizoen ook wat beleven in de omgeving? Wanneer het gebied ook mogelijkheden biedt in de zomer, heeft dit een positieve invloed op de waarde van de woning.
Lees meer over dit thema in het dossier: buitenland